Acquistare un immobile a un prezzo inferiore rispetto ai valori di mercato può sembrare un ottimo affare. Ma è davvero tutto così semplice? Dal punto di vista fiscale, la risposta è: dipende. In questo articolo analizziamo i rischi, i controlli fiscali e come tutelarsi in caso di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Prezzo di Vendita e Valore Reale: cosa dice la legge
Non esiste un obbligo di vendere o acquistare un immobile al “valore di mercato”. Le parti sono libere di concordare un prezzo, anche inferiore, purché nell’atto notarile venga dichiarata la somma effettivamente corrisposta.
Il problema nasce quando il prezzo indicato è solo “di facciata” e parte del corrispettivo viene versato in nero. In quel caso, si configura una potenziale evasione fiscale, e l’Agenzia delle Entrate può procedere con un accertamento immobiliare.
Cos’è un accertamento immobiliare e quando scatta
L’accertamento fiscale avviene quando l’Agenzia delle Entrate ritiene che il valore dichiarato sia artificiosamente basso rispetto a quello reale. In questi casi, l’ente può ricalcolare le imposte (registro, ipotecaria, catastale) e applicare sanzioni.
I principali indicatori che possono far scattare un accertamento sono:
- Valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare)
- Importo del mutuo concesso
- Prezzi di mercato nella zona
- Annunci immobiliari comparabili
- Condizioni urbanistiche e stato dell’immobile
Il mutuo come campanello d’allarme
Come accennato sopra, un segnale importante per il Fisco è il mutuo richiesto dall’acquirente. Se questo è superiore al prezzo dichiarato nell’atto, è lecito sospettare che il prezzo effettivo sia stato “ritoccato”.
Esempio: se il mutuo copre l’80% del valore di mercato, ma supera il prezzo dichiarato, l’Agenzia può presumere che la vendita sia avvenuta a una cifra superiore rispetto a quanto registrato ufficialmente.
Cos’è il valore venale in comune commercio
Il valore venale rappresenta il prezzo medio di scambio di un immobile con caratteristiche simili, in condizioni normali, sul libero mercato. Viene determinato sulla base di:
- Stime OMI
- Compravendite recenti nella zona
- Reddito potenziale dell’immobile
Il Fisco utilizza questo parametro come riferimento per valutare eventuali discrepanze tra prezzo dichiarato e valore effettivo.
In sintesi, appare chiaro che acquistare casa a un prezzo inferiore rispetto ai valori di mercato è possibile solo se il prezzo è reale e giustificato, e non frutto di un accordo occulto. Evitare dichiarazioni mendaci è fondamentale per non incorrere in accertamenti e sanzioni fiscali.
Fatti sempre seguire da un agente immobiliare di fiducia, in grado di valutare la situazione in modo trasparente e prevenire problemi con il fisco.